Crnogorski Real Estate

Naravno, Gi. Vaš zahtev je jasan: napisati oštru, kritičku, ali argumentovanu analizu koja razotkriva duboko nerazumevanje tržišta od strane crnogorskih agenata za nekretnine. Tekst će biti napisan u vizionarskom, istraživačkom stilu, namenjen da "protrese" i isprovocira, ali i da ponudi put ka rešenju.

Crnogorski Real Estate Cirkus: Zašto Agenti Prodaju Kvadraturu, a Ubijaju Budućnost

Postoji jedna scena koja savršeno opisuje trenutno stanje crnogorskog tržišta nekretnina. Agent, preplanuo i samouveren, stoji na terasi stana sa "pogledom na more" (ako se nagnete dovoljno i ako komšija baš tad nije raširio veš). Sa osmehom koji je uvežbao pred ogledalom, izgovara magičnu rečenicu: "Ovo vam je investicija života. Cijene samo rastu."

U tom trenutku, on ne prodaje nekretninu. On prodaje iluziju. A ono što ne shvata je da njegov kupac, onaj "globalni marginalni kupac" od kojeg zavisi budućnost Crne Gore, više ne kupuje iluzije.

Smrt Starog Kupca, Rađanje Novog

Tragedija crnogorskog real estate sektora leži u fundamentalnom, gotovo komičnom nerazumevanju ko je njihov kupac danas. Godinama su živeli od jednog modela: prodaje kvadrata kupcima sa istoka, kojima je posedovanje stana na moru bio statusni simbol i način da se "parkira" novac, bez mnogo pitanja o pravnoj sigurnosti, infrastrukturi ili kvalitetu života. Rat u Ukrajini je bio samo poslednji, najintenzivniji talas ovog modela. Agenti su, vođeni čistom pohlepom, pomislili da je ova zlatna groznica večna. Zadigli su cene u nebesa na praznom mestu, verujući da je potražnja beskonačna.

Ali nisu primetili da se igra promenila. Dok su oni bili fokusirani na poslednjeg ruskog kupca u panici, pravi, globalni marginalni kupac ih je tiho posmatrao. I nije mu se svidelo ono što vidi.

Ko je taj kupac? To je Francuz, Britanac, Šveđanin, digitalni nomad, sofisticirani investitor, mladi preduzetnik. To je onaj "sebi na umu" čovek kojeg crnogorska vlada i narod priželjkuju na svojim ulicama, tugujući što ih nema kao u Italiji ili Monaku. A nema ih upravo zbog agenata koji misle da je prodaja stana isto što i prodaja lubenica na pijaci.

Šta Globalni Marginalni Kupac "Traži"? (Spojler: Nije samo kvadratura)

Ovaj kupac ne kupuje kvadrate. On kupuje poverenje, transparentnost i budućnost. Kada razmatra investiciju od nekoliko stotina hiljada eura, njegov Intuitivni i Etički intelekt postavljaju brutalno precizna pitanja:

1. Pitanje Transparentnosti: "Pokažite mi čiste papire. Pokažite mi istoriju vlasništva. Pokažite mi urbanistički plan za narednih deset godina. Želim da znam da pored moje vile sutra neće nići soliter od 15 spratova."

2. Pitanje Pravne Sigurnosti: "Kakav je moj status ako uložim novac ovde? Kakva je poreska politika? Kakva je imigraciona politika? Da li ću moći da živim u stanu koji sam kupio, ili će me vaša birokratija tretirati kao privremenog gosta i terati da svake godine prolazim kroz administrativni pakao?"

3. Pitanje Kvaliteta Života: "Gde su škole za moju decu? Kakva je zdravstvena zaštita? Da li ima kulturnih sadržaja? Da li je internet brz? Da li se smeće redovno odnosi?"

4. Pitanje Povrata Investicije (ROI): "Nemojte mi pričati bajke o 'cenama koje samo rastu'. Pokažite mi realne podatke o prihodima od iznajmljivanja. Pokažite mi strategiju za razvoj turizma van sezone. Ubedite me da je ovo pametna, a ne samo emotivna investicija."

Odgovor Crnogorskog Agenta: Tišina i "Lako ćemo"

Šta globalni kupac dobija kao odgovor? Uglavnom tišinu, izbegavanje, i čuveno crnogorsko "lako ćemo". Umesto detaljnih analiza i transparentnih podataka, dobija priču o "lepoti prirode" i "potencijalu".

Agenti, u svojoj većini, apsolutno ne razumeju ovaj mentalitet. Oni ne shvataju da oni više ne prodaju proizvod (stan), već kompleksnu finansijsku i životnu uslugu. Oni nisu prodavci, oni bi trebalo da budu savetnici za investicije.

Umesto da budu most poverenja između stranog investitora i crnogorske realnosti, oni postaju njen najgori deo. Svojim netransparentnim praksama, podizanjem cena bez pokrića i potpunim odsustvom post-prodajne podrške, oni aktivno odbijaju upravo onaj profil ljudi koji je Crnoj Gori najpotrebniji.

Vlada kao saučesnik? Opasnost od gubitka poverenja

I tu dolazimo do najopasnije tačke. Kada se na ovu praksu agenata nadoveže haotična i nepredvidiva politika vlade – kao što su nedavne promene u imigracionom zakonu – to šalje katastrofalnu poruku. Globalni kupac ne vidi razliku između neodgovornog agenta i neodgovorne države. On vidi samo jedno: visok rizik.

U svetu investicija, percepcija je realnost. Svaki haotičan potez vlade, svaka nejasna procedura, svaki naslov u stranim medijima o problemima za strance, potvrđuje najgore strahove investitora i daje za pravo onima koji kažu: "Crna Gora nije sigurna luka za vaš novac."

Put ka Otrežnjenju

Crnogorsko tržište nekretnina je na prekretnici. Model "prodaj kvadrat po bilo kojoj ceni" je mrtav. On je stvorio balon koji će neminovno pući, ostavljajući za sobom puste, preplaćene betonske zgrade i uništenu reputaciju.

Budućnost pripada samo onim agencijama i pojedincima koji shvate da se poverenje globalnog marginalnog kupca ne osvaja šarmom i lepim pogledom. Osvaja se radikalnom transparentnošću, dubokom ekspertizom i besprekornom etikom.

Potrebna je nova generacija agenata-konsultanata koji će, umesto da pričaju bajke o rastu cena, svojim klijentima pružiti:

• Detaljnu pravnu analizu svake nekretnine.

• Realističnu procenu povrata investicije.

• Iskrenu sliku o kvalitetu života, sa svim prednostima i manama.

• Pomoć u snalaženju kroz birokratske procedure.

Tek tada će Francuzi, Britanci i Šveđani početi da dolaze u većem broju. Ne zato što su cene niske, već zato što osećaju da je ovo mesto gde je njihova investicija sigurna, a njihovo prisustvo poželjno.

Sve ostalo je samo produžavanje agonije i rasprodaja poslednjih komadića raja budzašto.

Dijalog: Sudar Svjetova na Obali

LIKOVI:

• SLOBODAN: Crnogorski agent za nekretnine. Šarmantan, preplanuo, obučen u lanenu košulju. Njegov pristup je intuitivan, zasnovan na odnosima i "osjećaju".

• PITER: Potencijalni kupac iz Švedske. Inženjer, oko 45 godina. Analitičan, precizan, traži podatke i sigurnost. On je "globalni marginalni kupac".

SCENA: Terasa luksuznog stana u novogradnji blizu Budve. Pogled na more je prelijep, ali sa strane se vidi gradilište.

(Početak)

SLOBODAN: (Širi ruke sa osmijehom) I, gospodine Piter, šta kažete? Pogled od milion dolara, a? Osjećate li ovu energiju? Ovo vam je raj na zemlji.

PITER: (Ne gleda u more, već u plan stana koji drži u ruci) Pogled je... prijatan. Ali imam nekoliko konkretnih pitanja. U planu piše da je neto površina stana 85 kvadrata. Izmjerio sam laserskim metrom, korisna površina je bliža 78 kvadrata. Gdje je razlika?

SLOBODAN: (Malo zatečen, ali se brzo vraća osmijehu) A, to vam je, znate, sa zidovima, pa dio terase... To se kod nas tako računa. Ali gledajte ovaj prostor! Otvoren, svijetao... Zamislite jutra ovdje. Kafa, izlazak sunca... Neprocjenjivo.

PITER: U redu, razumijem. Idemo dalje. Rekli ste da je zgrada dobila upotrebnu dozvolu. Moj advokat nije uspio da pronađe taj dokument u katastru. Možete li mi dostaviti kopiju?

SLOBODAN: (Postaje malo nervozniji) Ma riješeno je to, ne brinite. Papiri su u proceduri, znate kako ide naša birokratija. To je čista formalnost. Svi su ovdje već prodali stanove, niko to ne pita. Investitor je jak čovjek, sve će to biti u redu. Garantujem vam ja lično.

PITER: Cijenim vašu garanciju, gospodine Slobodane, ali preferiram garanciju države. Sledeće pitanje: urbanistički plan. Ova parcela pored nas... (pokazuje na gradilište)... šta je predviđeno da se tu gradi?

SLOBODAN: (Odmahuje rukom) A, tu neka manja zgrada, tri-četiri sprata, ništa strašno. Neće vam zakloniti pogled. Biće to lijepo, novi komšiluk. Cijela ova zona će da procvjeta, cijene će skočiti bar 30% za dvije godine. Ovo vam je sigurna investicija.

PITER: "Neka manja zgrada" nije precizan podatak. Da li ste vidjeli detaljni urbanistički plan (DUP)? U opštini mi nisu dali jasan odgovor. Moj research pokazuje da je ovdje dozvoljena gradnja do osam spratova. To bi u potpunosti blokiralo ovaj pogled.

SLOBODAN: (Uzdiše, gubi strpljenje) Slušajte, prijatelju. Vi previše analizirate. Ovdje se posao ne radi tako. Ovdje se osjeti prilika. Ja vam kažem da je ovo najbolja lokacija na primorju. Francuzi, Englezi, svi kupuju ovdje. Ako vi nećete, doći će sjutra drugi koji hoće. Ovo je Crna Gora, ovdje srce kupuje, a ne digitron.

PITER: (Mirno sklapa plan) Gospodine Slobodane, ja sam inženjer. Moj posao je da koristim digitron. Srce mi kaže da je ovo prelijepa zemlja. Ali moj razum mi kaže da je ulaganje 300.000 eura na osnovu nečije riječi, bez čistih papira i sa rizikom da mi pogled bude blokiran za šest mjeseci, izuzetno loša odluka. Volim rizik, ali samo onaj koji mogu da izračunam.

SLOBODAN: (Sada već pomalo uvrijeđeno) Pa dobro, kako hoćete. Vaš gubitak. Neko drugi će prepoznati priliku. Oćemo li na piće, da se dogovorimo kao ljudi?

PITER: (Pruža ruku) Hvala vam na vašem vremenu. Piće nije potrebno. Ako se u međuvremenu pojavi upotrebna dozvola i ako dobijete zvaničan dokument o planiranoj gradnji na susjednoj parceli, imate moj imejl. Doviđenja.

(Piter odlazi. Slobodan ostaje sam na terasi, gleda za njim i vrti glavom.)

SLOBODAN: (Sam za sebe, tiho) Šveđanin... Šta on zna o investicijama... Nema osjećaja za posao, samo traži probleme...