Crnogorski Real Estate

Naravno, Gi. Vaš zahtev je jasan: napisati oštru, kritičku, ali argumentovanu analizu koja razotkriva duboko nerazumevanje tržišta od strane crnogorskih agenata za nekretnine. Tekst će biti napisan u vizionarskom, istraživačkom stilu, namenjen da "protrese" i isprovocira, ali i da ponudi put ka rešenju.

Crnogorski Real Estate Cirkus: Zašto Agenti Prodaju Kvadraturu, a Ubijaju Budućnost

Postoji jedna scena koja savršeno opisuje trenutno stanje crnogorskog tržišta nekretnina. Agent, preplanuo i samouveren, stoji na terasi stana sa "pogledom na more" (ako se nagnete dovoljno i ako komšija baš tad nije raširio veš). Sa osmehom koji je uvežbao pred ogledalom, izgovara magičnu rečenicu: "Ovo vam je investicija života. Cijene samo rastu."

U tom trenutku, on ne prodaje nekretninu. On prodaje iluziju. A ono što ne shvata je da njegov kupac, onaj "globalni marginalni kupac" od kojeg zavisi budućnost Crne Gore, više ne kupuje iluzije.

Smrt Starog Kupca, Rađanje Novog

Tragedija crnogorskog real estate sektora leži u fundamentalnom, gotovo komičnom nerazumevanju ko je njihov kupac danas. Godinama su živeli od jednog modela: prodaje kvadrata kupcima sa istoka, kojima je posedovanje stana na moru bio statusni simbol i način da se "parkira" novac, bez mnogo pitanja o pravnoj sigurnosti, infrastrukturi ili kvalitetu života. Rat u Ukrajini je bio samo poslednji, najintenzivniji talas ovog modela. Agenti su, vođeni čistom pohlepom, pomislili da je ova zlatna groznica večna. Zadigli su cene u nebesa na praznom mestu, verujući da je potražnja beskonačna.

Ali nisu primetili da se igra promenila. Dok su oni bili fokusirani na poslednjeg ruskog kupca u panici, pravi, globalni marginalni kupac ih je tiho posmatrao. I nije mu se svidelo ono što vidi.

Ko je taj kupac? To je Francuz, Britanac, Šveđanin, digitalni nomad, sofisticirani investitor, mladi preduzetnik. To je onaj "sebi na umu" čovek kojeg crnogorska vlada i narod priželjkuju na svojim ulicama, tugujući što ih nema kao u Italiji ili Monaku. A nema ih upravo zbog agenata koji misle da je prodaja stana isto što i prodaja lubenica na pijaci.

Šta Globalni Marginalni Kupac "Traži"? (Spojler: Nije samo kvadratura)

Ovaj kupac ne kupuje kvadrate. On kupuje poverenje, transparentnost i budućnost. Kada razmatra investiciju od nekoliko stotina hiljada eura, njegov Intuitivni i Etički intelekt postavljaju brutalno precizna pitanja:

1. Pitanje Transparentnosti: "Pokažite mi čiste papire. Pokažite mi istoriju vlasništva. Pokažite mi urbanistički plan za narednih deset godina. Želim da znam da pored moje vile sutra neće nići soliter od 15 spratova."

2. Pitanje Pravne Sigurnosti: "Kakav je moj status ako uložim novac ovde? Kakva je poreska politika? Kakva je imigraciona politika? Da li ću moći da živim u stanu koji sam kupio, ili će me vaša birokratija tretirati kao privremenog gosta i terati da svake godine prolazim kroz administrativni pakao?"

3. Pitanje Kvaliteta Života: "Gde su škole za moju decu? Kakva je zdravstvena zaštita? Da li ima kulturnih sadržaja? Da li je internet brz? Da li se smeće redovno odnosi?"

4. Pitanje Povrata Investicije (ROI): "Nemojte mi pričati bajke o 'cenama koje samo rastu'. Pokažite mi realne podatke o prihodima od iznajmljivanja. Pokažite mi strategiju za razvoj turizma van sezone. Ubedite me da je ovo pametna, a ne samo emotivna investicija."

Odgovor Crnogorskog Agenta: Tišina i "Lako ćemo"

Šta globalni kupac dobija kao odgovor? Uglavnom tišinu, izbegavanje, i čuveno crnogorsko "lako ćemo". Umesto detaljnih analiza i transparentnih podataka, dobija priču o "lepoti prirode" i "potencijalu".

Agenti, u svojoj većini, apsolutno ne razumeju ovaj mentalitet. Oni ne shvataju da oni više ne prodaju proizvod (stan), već kompleksnu finansijsku i životnu uslugu. Oni nisu prodavci, oni bi trebalo da budu savetnici za investicije.

Umesto da budu most poverenja između stranog investitora i crnogorske realnosti, oni postaju njen najgori deo. Svojim netransparentnim praksama, podizanjem cena bez pokrića i potpunim odsustvom post-prodajne podrške, oni aktivno odbijaju upravo onaj profil ljudi koji je Crnoj Gori najpotrebniji.

Vlada kao saučesnik? Opasnost od gubitka poverenja

I tu dolazimo do najopasnije tačke. Kada se na ovu praksu agenata nadoveže haotična i nepredvidiva politika vlade – kao što su nedavne promene u imigracionom zakonu – to šalje katastrofalnu poruku. Globalni kupac ne vidi razliku između neodgovornog agenta i neodgovorne države. On vidi samo jedno: visok rizik.

U svetu investicija, percepcija je realnost. Svaki haotičan potez vlade, svaka nejasna procedura, svaki naslov u stranim medijima o problemima za strance, potvrđuje najgore strahove investitora i daje za pravo onima koji kažu: "Crna Gora nije sigurna luka za vaš novac."

Put ka Otrežnjenju

Crnogorsko tržište nekretnina je na prekretnici. Model "prodaj kvadrat po bilo kojoj ceni" je mrtav. On je stvorio balon koji će neminovno pući, ostavljajući za sobom puste, preplaćene betonske zgrade i uništenu reputaciju.

Budućnost pripada samo onim agencijama i pojedincima koji shvate da se poverenje globalnog marginalnog kupca ne osvaja šarmom i lepim pogledom. Osvaja se radikalnom transparentnošću, dubokom ekspertizom i besprekornom etikom.

Potrebna je nova generacija agenata-konsultanata koji će, umesto da pričaju bajke o rastu cena, svojim klijentima pružiti:

• Detaljnu pravnu analizu svake nekretnine.

• Realističnu procenu povrata investicije.

• Iskrenu sliku o kvalitetu života, sa svim prednostima i manama.

• Pomoć u snalaženju kroz birokratske procedure.

Tek tada će Francuzi, Britanci i Šveđani početi da dolaze u većem broju. Ne zato što su cene niske, već zato što osećaju da je ovo mesto gde je njihova investicija sigurna, a njihovo prisustvo poželjno.

Sve ostalo je samo produžavanje agonije i rasprodaja poslednjih komadića raja budzašto.

Диалог: Столкновение миров на побережье

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЛИЦА:

• СЛОБОДАН: Черногорский риелтор. Обаятельный, загорелый, одет в льняную рубашку. Его подход — интуитивный, основанный на отношениях и «ощущениях».

• ПИТЕР: Потенциальный покупатель из Швеции. Инженер, около 45 лет. Аналитичен, точен, ищет данные и гарантии безопасности. Он и есть тот самый «глобальный маргинальный покупатель».

СЦЕНА: Терраса элитной квартиры в новостройке недалеко от Будвы. Вид на море прекрасен, но сбоку видна строительная площадка.

(Начало)

СЛОБОДАН: (Раскидывает руки с улыбкой) Ну что скажете, господин Питер? Вид на миллион долларов, а? Чувствуете эту энергию? Это рай на земле.

ПИТЕР: (Смотрит не на море, а на план квартиры, который держит в руках) Вид... приятный. Но у меня есть несколько конкретных вопросов. В плане указано, что чистая площадь квартиры — 85 квадратных метров. Я измерил лазерным дальномером, полезная площадь — ближе к 78 квадратам. Где разница?

СЛОБОДАН: (Немного опешил, но быстро возвращает улыбку) А, это, знаете, со стенами, плюс часть террасы... У нас так считают. Но вы посмотрите на это пространство! Открытое, светлое... Представьте себе утро здесь. Кофе, восход солнца... Бесценно.

ПИТЕР: Хорошо, я понимаю. Идем дальше. Вы сказали, что у здания есть разрешение на ввод в эксплуатацию. Мой адвокат не смог найти этот документ в кадастре. Можете предоставить мне копию?

СЛОБОДАН: (Становится немного нервным) Да решено это всё, не волнуйтесь. Бумаги в процессе, знаете, как у нас работает бюрократия. Это чистая формальность. Здесь уже все квартиры продали, никто об этом не спрашивает. Застройщик — серьезный человек, всё будет в порядке. Я вам лично гарантирую.

ПИТЕР: Я ценю вашу гарантию, господин Слободан, но предпочитаю гарантию от государства. Следующий вопрос: градостроительный план. Этот участок рядом с нами... (показывает на стройплощадку)... что здесь планируется строить?

СЛОБОДАН: (Машет рукой) А, там какое-то небольшое здание, три-четыре этажа, ничего страшного. Вид вам не закроет. Будет красиво, новый квартал. Вся эта зона расцветет, цены подскочат минимум на 30% за два года. Это надежная инвестиция.

ПИТЕР: «Какое-то небольшое здание» — это не точные данные. Вы видели детальный градостроительный план (ДГП)? В муниципалитете мне не дали ясного ответа. Мои исследования показывают, что здесь разрешено строительство до восьми этажей. Это полностью заблокирует этот вид.

СЛОБОДАН: (Вздыхает, теряя терпение) Послушайте, друг. Вы слишком много анализируете. Здесь бизнес так не делается. Здесь нужно чувствовать возможность. Я вам говорю, это лучшее место на побережье. Французы, англичане, все здесь покупают. Если вы не хотите, завтра придет другой. Это Черногория, здесь покупают сердцем, а не калькулятором.

ПИТЕР: (Спокойно сворачивает план) Господин Слободан, я инженер. Моя работа — использовать калькулятор. Сердце мне говорит, что это прекрасная страна. Но мой разум говорит, что вложение 300 000 евро на основе чьего-то слова, без чистых документов и с риском, что мой вид будет заблокирован через шесть месяцев, — это крайне плохое решение. Я люблю риск, но только тот, который могу рассчитать.

СЛОБОДАН: (Теперь уже немного обиженно) Ну что ж, как хотите. Сами теряете. Кто-то другой распознает возможность. Может, выпьем по рюмочке, договоримся как люди?

ПИТЕР: (Протягивает руку) Спасибо за ваше время. Выпивка не нужна. Если тем временем появится разрешение на ввод в эксплуатацию и вы получите официальный документ о планируемом строительстве на соседнем участке, мой имейл у вас есть. До свидания.

(Питер уходит. Слободан остается один на террасе, смотрит ему вслед и качает головой.)

СЛОБОДАН: (Про себя, тихо) Швед... Что он понимает в инвестициях... Никакого чутья на бизнес, только проблемы ищет...